SARİYE NUR DÖNMEZ/ ÖZEL HABER
TÜİK Ocak-Ekim döneminde toplam konut satışlarının bir önceki yıla göre yüzde 11,9 oranında arttığı açıkladı. Yaşanan bu artışın konut fiyatlarında herhangi bir yükselişe neden olup olamacağına yönelik değerlendirmelerde bulunan Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı ‘’Son dönemde yatırımcının gayrimenküle yönelimi tekrar başladı diyebiliyoruz.Özellikle geçen yılın aynı dönemine göre baktığımızda; Temmuz başta olmak üzere ağustos, eylül ve ekim aylarında konut satışları bir önceki yılın satışlarını geçti. Ekim ayı satışların en çok arttığı ay oldu. Tabii burada bazı nedenler ön plana çıkıyor. Özellikle altındaki önemli yükselme, kur korumadan çeşitli çıkışların başlaması, kurun sabit kalması yatırımcıyı alternatif yatırımlara da sevk etti diyebiliriz. Yine bireysel emeklilikte tanınan çıkış hakkı ve bu çıkış hakkının konut alımı için kullanılması durumunda devlet desteğinin kesilmeyeceğine yönelik yapılan açıklama,piyasada ikinci el gayrimenkullerin satışında ağırlıklı olmak üzere bir hareketliliği beraberinde getirdi. Bu kapsamda tapusu verilmeyen, tapulandırılacak yerlerin satışı da etkili oldu diyebiliriz. Önümüzdeki yıla göre daha iyi bir satış performası bu yıl sergilenecek gibi görünüyor ama tabii tüketici için temel kriterlerden biri hiç şüphesiz konut kredileri ve konut kredilerindeki faiz oranları onun da önümüzdeki yıl daha ulaşabilir bir noktaya gelmesi konuta olan talebi arttıracağı gibi fiyatları da yukarıya çekecektir. Konut fiyat endeksine baktığımızda aslında reel anlamda geçen yıla göre yüzde 14.7’lik bir düşüş var,Merkez Bankası’nın açıkladığı konut fiyat endeksi gayrimenkülde reel anlamda fiyatların hala geçen yolun aynı dönemine göre düşük olduğunu gösteriyor. Ancak bu durumun önümüzdeki yıl nispeten biraz daha toparlayacağını söylemek mümkün.’’ şeklinde konuştu.
‘’GOLDEN VİSA GİBİ YA DA SİLVER VİSA GİBİ ÇEŞİTLİ PROGRAMLAR YAPABİLİRDİK’’
TÜİK'in açıkladığı verilen kapsamında yabancılara yapılan konut satışı 2024 yılı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %16,29 oranında azaldı. Özelmacıklı bu durumun gayrimenkul piyasasına etkilerine yönelik olarak, Ülkemizin turizmdeki potansiyelini gayrimenkül satış kısmına aktaramadığına dikkat çekerek ‘’ Bu noktada gerçekleştirilen politikalarda da mülteci ile gayrimenkul yatırımcısını çok ayıramadık ve uluslararası gayrimenkul yatırım pastasından payımız gün geçtikçe düşüyor hatta öyle bir noktaya geldik ki, Türklerin yabancı ülkelerden aldıkları gayrimenküllerin hacmi bizim yabancılara sattığımızın hacmini geçmiş durumda.Özellikle de bazı yabancıların 3 yıllık elde bulundurma şartı sonrasında gayrimenkulü satışa çıkardıklarını da görüyoruz. Vatandaşlık hakkı elde eden yabancılarında piyasada çok daha düşük fiyatlarla gayrimenkulleri satışa çıkartmaya başladıklarını görüyoruz. Maalesef bu politika kapsamında biz yeterince bu ayrımı ve düzenlemeyi yapamadık. Halbuki golden visa gibi ya da silver visa gibi çeşitli programlar yapabilirdik. Bu noktalarda çeşitli avatajlar oluşturabilirdik.Oturma ve barınma hakkıyla ilgili alternatif yöntemlere ihtiyacımız vardı ama bu noktalarda da geç kaldık, uluslararası rekabette oldukça geri düşmüş durumdayız. Başta Dubai olmak üzere, şuan için Amerika hatta son dönemde Suudi Arabistan çok sayıda farklı gayrimenkul projesini uluslararası gayrimenkul yatırımcılarına çeşitli avatantajlarla arz ediyor. Bizde ise inşaat firmaları satışların olmaması nedeniyle ya konkordato ilan edecek durumda ya da yeni projelere başlamamayı tercih ediyor. Maalesef biz burada doğru ve etkili bir politika sergileyemedik.’’ ifadelerini kullandı
KONUT KREDİSİ FAİZİ DÜŞECEK, TALEP ARTACAK
2025 yılı içerisinde gayrimenkul piyasasındaki dengelerine yönelik de öngörülerini aktaran Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı ev sahibi olmak isteyen vatandaşlara konut kredisinde faiz oranlarının düşeceğinin sinyallerini verdi.
Özelmacıklı; ‘’Gayrimenkul sektöründeki istihdam boyutuna baktığımızda,inşaat sektörü yüzde 18’e yakın bir istihdamı karşılayan bir sektör, bunun yanında 250’ye yakın alt sektörü de şüphesiz gayrimenkul piyasaları etkiliyor. Özellikle ülkemizde deprem bölgesinde teslim edilecek konutlar 2025 yılında nispeten biraz daha artacak o nedenle şehirlerimizdeki bazı yoğunlukların, nispeten hafifleyeceğini düşünüyorum ama bunun yanında asgari ücrette yaşanacak olan artışlar inşaatta maliyet artışlarını beraberinde getirecek gibi duruyor. Bu durum yeni konut üretiminde kısmende olsa yukarı yönlü gidişin göstergesi olabilir. Bununla birlikte 2025 yılı içerisinde özellikle kredi kuruluşlarının ülkemiz neznindeki puanlarının arttılarılması gerekse ABD ve avrupa merkez bankalarındaki faiz oranlarının düşürülmesi ülkemizin finansman konusunda elini güçlendirecektir.Bu durumun nispeten de konut kredisi oranlarına olumlu etkiler yapabileceğini düşünüyorum. Bu nedenle özellikle 2025 yılının son çeyreğine doğru konuta olan talep biraz daha artacaktır, finansmanın kolaylaşması nedeniyle. Benim tahminim önümüzdeki yıl bu dönemlerde 2’nin altında faiz oranlarına inilebilir görünüyor. Bu da 1 milyonluk kredide yaklaşık 1.90 faiz oranı üzerinden 20 bin TL’lik geri ödemelere denk gelebilir. Bu durumda tüketiciler için şimdiye oranla bir nebze daha kredi çekilebilir demek. Bu nedenle eğer imkanı olan vatandaşlar varsa kendi bütçelerini uygun bazı gayrimenkulleri değerlendirmesinde fayda var.’’ şeklinde konuştu.
‘’KİRA FİYATLARINDA ÖNEMLİ ARTIŞLAR BEKLEMİYORUZ. ‘’
Uzman isim bununla birlikte kirada olan vatandaşları da ilgilendiren uyarılarda bulundu.
Özelmacıklı önümüzdeki yıl kira fiyatlarının seyrine ilişkin ''Eylül ayı itibariyle mevsimsel etkilerin başladığını söylebiliyoruz. Üniversite öğrencilerinin yer arayışları sona erdi, evlenme oranları azaldı, nispeten yer değişimleri azaldı. Kış ayları da olması sebebiyle kiralık gayrimenkul tarafında taşınma ve benzerleri azaldı. Bu durumun özellikle nisan ayına kadar devam edeceğini söyleyebiliriz. Başta büyük şehirler olmak üzere birçok şehrimizde kira fiyatları biraz daha yatay seyredecek. Kira fiyatlarında önemli artışlar beklemiyoruz. Bu durumda enflasyonla mücadele kadar, vatandaşın kira bütçesinin zorlanması etken. Şunu da ifade etmek gerekiyor. Son aylarda artan konut satışları kendisini kiralık arzına bıraktı. Aslında bu gayrimenkulleri ağustos, eylül, ekim gibi aylarda satın alanlar, bu daireleri kiralık olarak piyasaya arz etmeye başladılar o nedenle kiralık daire adetlerinde de çeşitli artışlar var. Rekabetçi bir arz ortamı oluştu. Bu nedenle mart ayının ramaza geliyor olmasıyla birlikte kira fiyatlarında açıkçası önemli yükselişler beklemiyoruz.’’ ifadelerini kullandı.
KONUTA YATIRIM YAPILABİLİR
Özelmacıklı,birikimi olan vatandaşların konuta yatırımına yönelik değerlendirmelerini de
‘’Konut tarafında inşaat maliyetlerinin arttığı, arzın sınırlı kaldığı ve konut talebinin ise birikim yaptığı bir dönemde alternatif yatırım araçlarında da kısa vadede çok büyük fırsatlar görmediğimizi değerlendirirsek,konuta bugün için yatırım yapmak maküldür. Bunu örneklendirirken altın fiyatlarındaki tansiyonun nispeten sakinleştiğini,borsanın istenen hızda yükseliş göstermediğini, döviz ve euro fiyatlarının da yüksek oranda artış göstermediği değerlendirirsek, konut fiyatlarınında yükselişe geçeceğini değerlendirmek mümkün. O nedenle bugün için barınmanın temel bir ihtiyaç olduğu unutulmamalı. Kira fiyatları gerçekten oldukça yükselmiş durumda, amortisman süresi dediğimiz kiradan yola çıkarak gayrimenkul değerini tespit ettiğimiz süreler oldukçada düşmüş durumda. Bu nedenle kirada oturan vatandaşların daha düşük metrekarede olsa kendilerine uygun bir bütçede bir yerden konut alımı noktasında hareket etmelerinin faydalı olabiliceğini şahsen değerlendiriyorum.’’ şeklinde aktardı.
