1 Eylül itibarıyla kira anlaşmazlıklarında arabuluculuk dönemi başlıyor. Son dönemde artan kiralar nedeniyle ev sahipleri ile kiracılar arasındaki kriz devam ediyor. Yüksek kira artışlarına karşı yüzde 25 sınırı, 2 Temmuz 2024’e kadar uzatıldı. Ancak ev sahipleri mevcut kiracısını çıkarmanın her yolunu deniyor.
Bu nedenle tahliye davalarının sayısı artarken, sözleşmesi 5 yılı dolduranlar da daha yüksek kira alabilmek için kira tespit davası açıyor. Buna karşılık kiracılar da kendi haklarını savunmak istiyor. İki taraf da soluğu mahkemelerde alınca, büyük bir yoğunluk oluştu. Bu yoğunluğun yanında davaların yıllar sürmesiyle süreç de tıkanıyor. Bir de dava masrafları ödeniyor.
BAŞVURU ŞART OLUYOR
5 Nisan’da Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenleme ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Uygulama bu hafta devreye giriyor.
1 Eylül itibarıyla kira anlaşmazlıklarından dolayı dava açmak isteyenler, önce arabulucuya başvuracak. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılamayacak, dava açılması halinde usulden reddedilecek. Kira anlaşmazlıklarında arabuluculukla ilgili merak edilen her şeyi Avukat Çiğdem Kezer yanıtladı.
TAHLİYE TESPİT UYARLAMA...
Hangi davalar arabuluculuk kapsamında yer alıyor?
İlamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira anlaşmazlıklarından kaynaklı tüm ihtilaflar; kiralananın tahliyesi, kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibi arasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ilişkin uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk devreye girecek.
Kiracılar da başvuru yapabilir mi?
Evet, mal sahipleri arabulucuya müracaat edebileceği gibi kiracılar da dava açılmadan önce dava ön şartı olarak arabuluculuğa başvurabilecek.
Düzenlemenin amacı nedir?
Burada amaç özellikle sulh hukuk mahkemelerindeki dosya yoğunluğunu azaltarak ihtilafların hızlı çözüme kavuşturulmasını sağlamak. Şu anda ilk duruşma günü ortalama 8-10 ay sonraya veriliyor. Bu durum, iki tarafı daha da yıprattığı gibi birkaç yıl sonra dava sonuçlanınca çözüm sağlansa bile mağduriyet oluşuyor. Ayrıca arabuluculuk ile mal sahipleri ile kiracılar arasında şimdiye kadar hiç olmadığı şekilde bozulan ilişkinin kopma noktasına gelmeden ortak noktada buluşularak iyileşebileceğini düşünüyorum.
TARAFLAR DAVET EDİLECEK
Arabulucuya müracaat mekanizması nasıl çalışacak?
* Başvuru için vekil (avukat) marifetiyle UYAP üzerinden başvuru yapılabileceği gibi vekil olmadan müracaatını yapmak isteyen vatandaş, adliyelerin arabuluculuk merkezlerine giderek elindeki belgelerle birlikte (kira sözleşmesi, taahhütname vb.) başvuru yapabilir.
* Arabulucuya başvuru ücretsiz. Müracaatta vatandaşlar veya vekillerinin hiçbir ödeme yapmalarına gerek olmayacak.
* Ortalama 1 hafta içinde arabulucu ataması yapılacak. Arabulucu mevcut durumda avukat olmak zorunda.
* Arabulucu taraflarla iletişim kuracak, arabulucunun atandığına dair bilgilendirme mesajı tarafların sisteme kayıtlı telefonlarına kısa mesajla bildirilecek.
* Arabuluculuk sürecine davet mektubu müracaat eden tarafa ve diğer tarafa gönderilecek.
HANGİ DURUMDA NE YAPILACAK?
ANLAŞMA SAĞLANIRSA...
* İki taraf da katıldığı takdirde ilk oturum zamanı en kısa sürede taraflara bildirilecek. Amaç, 3 hafta içinde müzakereyi sonuçlandırmak.
* Arabulucunun tarafları yönlendirme, etkileme veya görüşünü açıklama durumu söz konusu değildir. Sadece bir müzakere masası etrafında iki tarafı bir araya getirerek talepleri ilgili tutanağa yazarak, anlaşıldığı taktirde anlaşma tutanağı düzenler.
* Anlaşma tutanağı mahkeme ilamı hükmündedir ve tarafları sonuçları ile bağlar.
* Arabuluculuk görüşmesinde taraflar anlaşırlarsa Adalet Bakanlığı’nın belirlediği arabuluculuk asgari ücret tarifesine göre taraflarca eşit şekilde ödeme yapılır.
ANLAŞMA SAĞLANAMAZSA...
* Müzakere 3 hafta içinde sonuçlanamazsa talep halinde ek 1 haftalık süre verilir.
* Anlaşılamadığı takdirde anlaşamama tutanağı arabulucu tarafından düzenlenir ve taraflarca da arabulucuyla birlikte imza altına alınır.
* Dava açıldığı takdirde ilgili tutanak dava açan tarafça mahkemeye sunulur.
* Arabuluculuk görüşmesine davet edilen taraf katılmazsa eğer dava sonunda haksız çıkarsa arabuluculuk ücreti ile yargılama giderleri ve diğer masrafları ödemekle yükümlüdür.
ÜCRETİ KİM ÖDER?
Bu tür ihtilaflarda uygulanacak ücret anlaşma olmaması halinde 860 TL + KDV, anlaşma olması halinde ilk 100 bin TL için en az 860 TL + KDV olmak üzere yüzde 6’dır.
