Son yıllarda konut fiyatları rekor seviyelere ulaşarak artmış durumda. Türkiye genelinde bir konutun ortalama fiyatı 3 milyon lirayı aşarken, İstanbul'da bu rakam 4.5 milyon lirayı geçmiştir. Fiyatların yanı sıra kredi faiz oranlarının da yükselmesi konut alımını zorlaştırmaktadır. Bu nedenle, ev satın alabilenlerin ileride sorun yaşamamaları için detaylı araştırmalar yapmaları ve aldıkları konut hakkında bilgi sahibi olmaları büyük önem taşımaktadır. Tapuda yer alan "kat irtifakı" veya "kat mülkiyeti" terimlerine odaklandığınızda, aslında büyük farkları olduğunu görebilirsiniz. Ancak, çoğu insan bu terimlerin ne anlama geldiğini bilmeden ev alımı yapıyor.
KANUN NE DİYOR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat mülkiyeti; tamamlanmış bir yapının katları, daireleri, dükkanları, mağazaları, depoları gibi ayrı ayrı ve bağımsız bir şekilde kullanılmaya uygun olan kısımları üzerinde, o gayrimenkulün sahibi veya ortak sahipleri tarafından bağımsız mülkiyet haklarının kurulmasıdır.
Diğer yandan, kat irtifakı ise bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olacak veya olmakta olan bir veya birden fazla yapının bağımsız bölümleri için o arsanın sahibi veya ortak sahipleri tarafından irtifak hakkının kurulmasıdır.
YAPI İZNİ ALINMIŞ MI?
Kısaca, kat irtifakı, arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan inşaata yönelik mülkiyet hakkını ifade eder ve henüz tamamlanmamış inşaatlarda hak sahiplerinin paylarını gösterir. Diğer yandan, kat mülkiyeti ise inşaatın tamamlandığını ve bağımsız bölümlerin net bir şekilde ayrıldığını ifade eder. İnşaat sürecinde alınan kat irtifakının inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine dönüştürülmesi gerekmektedir. Eğer inşaat bitmiş, oturum başlamış ve tapu kat irtifakından kat mülkiyetine dönüştürülmemişse, o binaya yapı kullanım izni belgesi (iskan) verilmeyebilir. Bu da beraberinde bazı sorunları getirebilir!
KRİTİK İSKAN DETAYI
İskan alınabilmesi için öncelikle binanın tamamlanmış olması gerekmektedir. Bina tamamlandıktan sonra ilgili yetkililer projeleri kontrol eder ve projelerin uygunluğu halinde iskan belgesi verilir. İskan alınması için başvuruyu müteahhit yapar ve ilgili harçlar da müteahhitin sorumluluğundadır. Ancak bazı durumlarda, müteahhitler iskanı olmayan daireleri satıp insanlar yaşamaya başladıktan sonra iskan başvurusunda bulunabilir ve bu durumda oluşacak maliyeti ev sahiplerinden talep edebilir. Ancak, kat malikleri bu ek masraflara karşı çıkabileceğinden iskan almak gecikebilir.
Eğer müteahhit proje dışında bir inşaat yapmışsa ve belediye de buna onay vermemişse, hak sahipleri Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde bunu tespit ettirebilir ve aykırılıkların giderilmesini talep edebilirler. Bu gibi sorunlarla karşılaşmamak için eğer bir "kat irtifakı" tapulu bir ev alıyorsanız, öncelikle belediyeye gidip iskan müracaatının yapıldığını, iskan alınıp alınmadığını ve inşaatın projeye uygun olup olmadığını tespit ettirin.
YIKIM RİSKİ
Eğer tapu üzerinde "kat irtifakı" varsa ve henüz iskan müracaatı yapılmamışsa, dikkatli olmakta fayda var. Çünkü birçok sorunla karşılaşabilirsiniz. Eğer müteahhit proje dışında hareket etmişse, belediye yıkım kararı çıkarabilir veya banka, yapıyı ekspertiz raporuyla değerlendirirken projeye uygun olmadığına karar verebilir ve kredi vermemeye karar verebilir.
BAŞVURU VARSA OTOMATİK GEÇİŞ
Ancak her "kat irtifakı" tapunun iskansız olduğu düşünülmemelidir. İskan alınmış fakat henüz kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülmemiş olabilir. Üzerinde "kat irtifakı" kurulmuş ve iskan belgesi alınmış olan yapılar, bir kat irtifakına sahip ortak sahiplerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu dairesine gönderilmesi durumunda, zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil hiçbir belgeye gerek kalmaksızın kat mülkiyetine dönüştürülür. Daha önce kurulmuş olan "kat irtifakı" yapıların "kat mülkiyeti"ne dönüştürülmesi işlemi harç ve döner sermaye ücretinden muaf tutulur.
KAT MÜLKİYETİNİN AVANTAJLARI
Eğer bir konut "kat mülkiyeti" statüsüne sahipse, bu demek oluyor ki inşaat projesi ve diğer mevzuatlara uygun bir şekilde tamamlanmıştır. Ayrıca "kat mülkiyeti", apartman içindeki bağımsız bölümünüzün sınırlarını net bir şekilde belirler ve ev sahibi olarak sizin hak sahibi olduğunuzu gösteren en önemli belgelerden biridir. Hak sahipleri, bağımsız bölümleri üzerinde satış, kiralama gibi haklara sahiptir.
EK FATURA UYARISI
Eğer iskanı olmayan bir evde yaşamaya başlarsanız, kullanmış olduğunuz elektrik ve su bağlantıları şantiyeden (sanayi tipi) alınabilir. Bu durumda normalde ödenmesi gereken faturaların daha yüksek olması muhtemeldir. Bu konu, kamuoyunun gündemine sıkça geldiği için zaman zaman bazı düzenlemeler yapılmaktadır.
