Zam taleplerinde anlaşamayan taraflar genellikle dava yoluna başvurdu ve bu durum mahkemelerin iş yükünü artırdı. Bazı durumlarda ise bu anlaşmazlıklar adli süreçlere dönüştü. Ancak davanın sonucunda veya anlaşmazlık nedeniyle evlerinden çıkarılan kiracılar, şimdi de depozito iade süreciyle karşı karşıya.
Depozito iadesi konusunda ev sahipleri ve kiracıların çoğunluğunun yeterli bilgiye sahip olmadığı gözlemlenmektedir.
Bu noktada, Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile yapılan bir görüşme, ev sahipleri ve kiracıların yasal hakları hakkında önemli bilgiler sunmaktadır.
Kiraz'a göre, depozito iadesi geçmişte ödenen miktarla sınırlı kalmamalıdır. Eski Borçlar Kanunu'na göre, depozito hem mal sahibi hem de kiracı tarafından "vadeli bir hesaba" yatırılmalı veya kıymetli evrak şeklinde banka kasasında muhafaza edilmelidir. Böylece, ödenen miktarın enflasyondan etkilenmemesi ve kiracının hak kaybına uğramaması amaçlanmaktadır. Ancak, piyasada bu kuralların uygulanmadığı ve depozitoların genellikle doğrudan ev sahiplerine teslim edildiği veya havale yoluyla ödendiği görülmektedir.
İade süreci ise depozitonun alındığı tarihe göre değişmektedir. Eğer kira sözleşmesi 1 Temmuz 2012 öncesine dayanıyorsa, iade edilirken yasal faizler eklenerek geri ödenmelidir. Sonrasında yapılan sözleşmelerde ise depozito, güncel kira bedeli dikkate alınarak ödenmelidir. Kiracının güncel ödediği kira bedeli değil, bölgenin güncel kira değeri esas alınmalıdır.
Kiracının depozito ödemesini ne zaman geri alabileceği konusunda da belirli kurallar bulunmaktadır. Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte veya haklı sebeplerle mal sahibi tarafından bildirim yapıldığında veya tahliye davası sonuçlandığında depozito iadesini talep edebilir. Ancak, kiracının sözleşmeyi feshetmeden ve anahtarları teslim etmeden taşınmazdan ayrılması durumunda depozito iadesi yapılmaz.
Yabancı para cinsinden depozito ödeyenlerin durumu da dikkate alınmalıdır. Yasaya göre depozito yabancı para cinsinden ödenemez, ancak tarafların bu yasağı ihlal etmesi durumunda, Yargıtay'ın kararına göre depozito yabancı para cinsinden ve vade farkı ile birlikte ödenmelidir.
Tüm bu bilgiler, ev sahipleri ve kiracıların haklarını korumak ve adil bir iade süreci yaşamalarını sağlamak için önemlidir. Ancak her durumun farklı olduğunu unutmamak ve gerektiğinde bir hukuk uzmanından destek almak da önemlidir.
HANGİ DURUMDA İADE EDİLMEZ?
Depozito, evde meydana gelebilecek hasarlara karşı alınan bir teminat olduğu için kimi durumlarda ev sahibi iadesini yapmayabilir. Ancak ‘kullanım kaynaklı’ durumların ödememe gerekçesi olamayacağına dikkat çeken Kiraz şunları söyledi: “Mesela; boya badana yapılmaması depozito ödememe veya mahsup edilmesi gerekçesi olamaz. Taşınmazda oluşan kullanımı aşan hasarlar, ayıplar ancak depozito iadesini engeller veya mahsubuna yol açabilir. Örneğin kiracı odaları birleştirmiş, duvarları delmiş, aidat ödememiş ise mal sahibi depozitoyu iade etmeyeceği gibi, depozito değerini aşan hasar varsa bunu da ayrıca talep edebilir. Kiracı haksız yere depozitosuna el konulursa icra takibi yapmak suretiyle veya doğrudan depozito iadesine yönelik dava açmak suretiyle bunu talep edebilir.”
KİRA YERİNE SAYILMAZ
Çoğunlukla kiracılar depozitosunu geri alamama endişesiyle ‘son ay kiramı ödemiyorum, depozito alacağıma say’ diyebiliyor. Ancak Ali Güvenç Kiraz böyle bir mahsuplaşmanın mümkün olmadığını söyledi: “Depozito hiçbir şekilde kiraya sayılamaz ve mahsup edilemez.”
EV SATILIRSA KİM ÖDEYECEK?
Kiralara gelen yüzde 25 zam sınırı nedeniyle birçok ev sahibi evini satma yoluna gitti. Bu durumda kiracı ‘Depozitomu kim verecek?’ sorusunu sormaya başladı. Kiraz, “Kiracılı evin satışı halinde kira sözleşmesinin hak ve yükümlülüklerinin tarafı yeni malik olur. Kiracı taşınmazı tahliye ettiğinde yeni malik depozitoyu kiracıya ödemek zorunda. Ev satıldığında eski malik yeni malike depozito bedelini göndermeli. Ancak bunu yapmaz ve depozitoyu yeni malik kiracıya öderse, bu bedeli ondan dava yoluyla isteyebilir” ifadelerini kullandı.
