Artan enflasyon doğrudan kira ve konut satış fiyatlarına etki ediyor. Durum böyle olunca kiralarda artışlar meydana geliyor.
Zamlar ev sahibi ve kiracılar arasında anlaşmazlıklara sebep oluyor. Anlaşmazlıklar ilk önce arabulucuya oradan da sonuç çıkması için yargıya taşınıyor. Bu durum dikkat edilmesi gereken tek bir kriter var.
KİRACILIK SÜRESİ
Tek şart kira süresi çünkü kira sözleşmesinin beş yılı aştığı durumlarda, ev sahiplerinin kira bedelinin tespiti için sulh hukuk mahkemelerine dava açma hakkı bulunuyor.
5 YIL SONRA EV SAHİBİ KİRA ÜCRETİNE NE KADAR ZAM YAPABİLİR?
Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa, bu soruya, “Bir kira sözleşmesi beşinci yılını doldurduktan sonra kiraya verenin kira tespit davası dediğimiz bir hakkı doğuyor. Buna göre, ev sahibi, beşinci yılın dolmasıyla kira tespit davası açarak kiralanan taşınmazın kirasının rayiç değerine çıkarılmasını talep edebilir. Burada belirlenecek kira bedeli üzerinden kira sözleşmesi devam edecektir. Ancak bu yeni kira ücretinin hesaplanmasında kiracının eski kiracı olması nedeniyle mahkeme tarafından yüzde 10 ila 20 arasında hakkaniyet indirimi uygulanmaktadır” cevabını verdi.
Açıklamalarına şöyle devam etti,
“Yasa koyucu tarafından geçici madde ile iki kez yüzde 25 sınırlaması getirildi. Eğer beşinci yılın sonunda kira bedeli taraflar arasında tekrar anlaşma ile belirlendiyse, bir sonraki kira artış döneminde hangi kural geçerliyse o uygulanmalıdır.
Eğer kira bedeli belirlendikten sonraki artış döneminde yüzde 25 veya başkaca bir sınırlama getirilmişse bu sınırlama uygulanacaktır. Eğer böyle bir sınırlama getirilmemişse kanundaki genel sınırlama olan 12 aylık TÜFE ortalamasına göre kira artışı yapılması gerekecektir.
Arabuluculuk uygulaması kira uyuşmazlıkları için genişletildiğinden bu yana kiraya veren ile kiracıların arasındaki uyuşmazlıklar öncelikle arabuluculuk müzakeresi ile sonuçlandırılmaya çalışılıyor. Arabuluculuk sürecinin işletilebilmesi için kim dava açmak istiyorsa o taraf veya avukatı öncelikle adliye arabuluculuk bürosuna başvuru yapıyor. Akabinde atanan arabulucu taraflarla ve/veya avukatlarıyla iletişime geçerek toplantı için ortak bir gün belirliyor.
Taraflar toplantı gününde bir araya gelerek uyuşmazlıklarını çözmek için toplantı yapıyorlar. Sistemin sorunları tam olarak çözmede işe yarayıp yaramadığını söylemek için henüz erken. Ancak genel gözlemim şu ki özellikle kiraya verenler uzun yargılamalardansa arabuluculukta anlaşmak istiyor. Ne var ki kiracılar yargılamaların da uzun sürmesine güvenerek buna yanaşmıyor. Ancak bunun aksine tarafların anlaştığı uyuşmazlıklar da gördüm.
Taraflar arabulucuda anlaşamadı ve kira tespit davası süreci başladı diyelim. Kiracı süreç esnasında mevcut kirasını artırıp 10 bin lira ödemeye başlamış olsun. Kira tespit davası sonucunda ücret 10 bin lira çıkarsa ne yaşanacak? Mahkeme masraflarını kim ödeyecek? Burada belirlenen 10 bin lira hakkaniyet indirimi sonrasında bulunan bedel midir yoksa aldırılan bilirkişi raporundaki rayiç bedel midir bu önemli olacaktır. Sorumluluk oranları ve tutarları değişecek olsa da davasında bir artışın haklı olduğu ortaya çıkan davacı lehine yargılama giderlerine hükmedilecektir.
Bir kira tespit davası açıldıktan sonra gerekli belgeler ve bilgiler dosyaya toplandıktan sonra mahkeme tarafından kira bedelinin hesaplanması için dosya bilirkişiye tevdi edilir. Bilirkişi tarafından kiralanan taşınmazın durumu da gözetilerek aynı bölgede ve aynı nitelikteki taşınmazların kira ücretleri tespit edilir. Burada bilirkişiler tarafından aynı bölgede aynı nitelikteki taşınmazların kiralık ilanları incelenir, varsa kiralanan taşınmazların bedelleri tespit edilir ve buna göre dava konusu taşınmazın kira bedeli belirlenerek kanaatleri mahkemeye sunulur.
Mevcut kira bedelinin üzerinde bir tutara hükmedilirse yargılama giderlerinden davalı taraf sorumlu olacaktır. Bunun yanında kiracının geriye dönük olarak da kira bedelimi ödemesi gerekecektir.
Kira tespit davalarında mahkemece belirlenen kira bedeline kararın kesinleşmesinden itibaren temerrüt faizi yürütülmektedir.”
