Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanan yeni broşür, konut alım-satım işlemlerinde vergilendirme süreçlerini detaylandırıyor. Broşürde, yanlış veya eksik beyan durumlarında uygulanacak yüksek miktarda cezaların yanı sıra gayrimenkul satışlarından elde edilen değer artış kazancının vergilendirilmesine dair bilgiler de yer alıyor. İşte 10 soru ve cevapta ‘tapu’da merak edilenler...
1- DEĞER ARTIŞI KAZANCI NASIL OLUŞUR?
Gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançlar, beş yıllık süre zarfında gerçekleşirse değer artışı kazancı olarak adlandırılıyor ve vergiye tabi tutuluyor. Arazi ve binalar gibi mülkler için geçerli olup satış sırasında ilk satın alma bedelinin üzerinde bir gelir elde edilmesi halinde uygulanıyor. Vergilendirme, mülkün alım fiyatı ile satış fiyatı arasındaki fark üzerinden hesaplanarak mülk sahiplerinin bu tür işlemlerden doğan finansal yükümlülükleri belirleniyor.
2- MİRAS YOLUYLA VEYA BEDELSİZ OLARAK SAHİP OLUNAN GAYRİMENKULÜN SATIŞINDAN ELDE EDİLEN KAZANÇ DEĞER ARTIŞI KAZANCI MIDIR?
Eğer bir mal veya hak, bedelsiz yollarla elde edilmişse, bu varlıkların satışından elde edilen gelirler, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecek.
3- SAHİP OLUNAN ARSA ÜZERİNE ÖZEL İNŞAAT VEYA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT KAPSAMINDA YAPILAN DAİRENİN SATIŞINDAN ELDE EDİLEN KAZANÇ DEĞER ARTIŞI KAZANCI MIDIR?
Arsa niteliğindeki gayrimenkullerin üzerine yapılan binalar ya da kat karşılığı anlaşmalar sonucu elde edilen taşınmazlar, tapu kayıtlarına 'cins tashihi' işlemi ile geçirilmekte ve bu tarih, mal edinme tarihi olarak kabul edilmektedir. Tapu tescilinden sonra beş yıl içerisinde bu gayrimenkullerin satışı gerçekleşirse, satıştan doğan kazanç, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmektedir.
4- DEĞER ARTIŞI KAZANCI İÇİN YILLIK İSTİSNA TUTARI NE KADARDIR?
2023 yılında elde edilen gayrimenkul satış kazançları için uygulanan değer artışı kazancı istisna limiti 55 bin lira olarak belirlendi. Öte yandan, 2024 yılı gayrimenkul satışlarından elde edilecek kazançlar için bu istisna tutarı 87 bin lira olarak güncellenecek.
5- ŞAHSA AİT GAYRİMENKULÜN ELDEN ÇIKARILMASI DURUMUNDA BEYANNAME VERİLMELİ Mİ?
Emlak alımından sonraki beş yıl içinde konut ya da arsa satışından sağlanan kazanç, eğer yıllık istisna limitinin altındaysa, gelir vergisi beyanında bulunulmayacak. Ancak bu süre zarfında elde edilen gelir istisna sınırını geçerse mükellefler yıllık gelir vergisi beyannamesi doldurmak zorunda kalacak ve istisna miktarı toplam gelirden mahsup edilecek. Satıştan elde edilen kazancın hesaplanmasında, beş yıllık sürenin her bir günü göz önünde bulundurulacak.
6- DEĞER ARTIŞI KAZANÇLARINDA SAFİ KAZANÇ NASIL BULUNUR?
Vergi mevzuatında, 'safi değer artışı' terimi, değer artışı kazancının vergilendirilmesinde esas alınan net kazancı ifade eder. Değer artışında safi kazanç malın satışından elde edilen gelirden, malın maliyeti, satışla ilgili doğrudan giderler ve ödenen vergiler düşüldükten sonra kalan tutardır. Böylece mülk satışlarından elde edilen gerçek kazancın vergilendirilmesi sağlanmaktadır.
7- DEĞER ARTIŞI KAZANCINDA ENDEKSLEME NASIL YAPILIR?
Gayrimenkul satışlarında, enflasyon oranlarına göre değer artışı hesaplaması yapılmaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) belirlediği Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) kullanılarak, gayrimenkulün ilk alındığı tarihten itibaren elde edilen kar oranı tespit edilir. Eğer bu kar, belirlenen istisna tutarını aşıyorsa, elde edilen kardan gelir vergisi ödenmesi gerekmektedir. Gelir vergisi, yüzde 15 ile 40 arasında değişen oranlarda uygulanır.
8- TAPU HARCI HANGİ BEDEL ÜZERİNDEN VE HANGİ ORANDA ÖDENİR?
Gayrimenkul satın alırken tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden binde 20 oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınıyor.
9- ALIM-SATIM BEDELİ GERÇEK TUTARDAN BİLDİRİLMEZSE NE OLUR?
Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde, tapu dairesine beyan edilen bedelin gerçek değeri yansıtmadığı ya da emlak vergisi değerinin altında olduğu anlaşılırsa alıcı ve satıcıdan eksik ödenen harç tutarı üzerinden yüzde 25 oranında vergi ziyaı cezası tahsil edilecek.
10- TAPU HARCINDA PİŞMANLIK TALEPLİ BİLDİRİMDE BULUNULABİLİR Mİ?
Tapuda düşük bedel beyanı, gayrimenkul alım-satım işlemlerinde sıkça karşılaşılan bir durum. Resmi kayıtlara 2 milyon lira olarak geçen bir gayrimenkulün gerçekte 3 milyon lira karşılığında el değiştirmesi, alıcı ve satıcıya toplamda 50 bin lira cezai yaptırımı beraberinde getiriyor. Ancak, mükellefler eksik beyanı vergi dairesine bildirerek pişmanlık hükümlerinden yararlanabiliyor ve böylece olası daha ağır yaptırımlardan kaçınabiliyorlar.
